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      2. 投資德國房產如何?德國房產市場前景解析

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        房產投資

        2021/10/23 01:45:38發布

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          德國是歐洲最大、最穩定的經濟體,是吸引全球投資資本的目的地。維持和增加資本的一種方法是投資房地產。德國的房地產市場是異質的:德國西部的情況與德國東部的情況有很大不同,而該國首都柏林則有自己的特點。

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          由于以下關鍵因素,德國的房地產投資是可靠的并顯示出前景:

          經濟穩定。2020年,德國GDP達3.3萬億歐元(全球第五,歐洲第一)。

          低失業率。失業率同比下降0.9%,到2020年3月達到5.1%,為1990年以來的歷史新低。由于冠狀病毒大流行,失業率不可避免地上升。到2021年4月,它已達到6%,仍低于歐盟2021年7.3%的平均水平。

          人口增長。2021年,全國人口超過8300萬。由于大量移民,人口不斷增長。

          德國國民的收入正在增加。2019年,德國人的平均工資達到了每月3,994歐元的歷史新高。2020年,一名全職員工的平均月收入為3,975歐元。

          德國房地產需求的主要誘因之一是廉價抵押貸款。過去17年的平均利率僅為3.37%,而在2021年3月降至1.18%。

          償還貸款的負擔減輕了,導致房地產需求大幅增加,從而導致價格上漲。

          柏林:潛力巨大的市場

            德國首都的經濟正在蓬勃發展。2019年柏林GDP增長5.3%,超過全國平均水平4.7個百分點。主要行業是IT、醫療保健、電子產品制造和旅游業。柏林擁有歐洲最多的初創企業:每20小時就有一家新公司在那里開業。

          是什么促進了柏林人口的增長?

          主要原因是年輕的專業人士來到這座城市尋找工作。每年,居民人數增加40,000人,占首都人口總數的1%以上。

          柏林房地產市場是世界上最具活力的市場之一。該市的經濟增長和人口增長正在推動需求。因此,房地產價格不斷上漲:

          2015年至2021年間,柏林的住宅物業價格平均翻了一番,達到每平方米5,130歐元。

          同期住宅物業的平均租金增長了50%,達到每月每平方米12.5歐元。

          米特是柏林最昂貴的房地產市場,公寓的中位價為每平方米7,050歐元(相比之下,弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格(Friedrichshain-Kreuzberg)是第二貴的行政區,每平方米為6,500歐元)。米特的租金中位數為每平方米20歐元,比柏林平均水平高60%。

          郊區的住宅物業更便宜:例如,在柏林東部的一個自治市鎮Marzahn-Hellersdorf,均價為每平方米3,171歐元,而該地區的租金約為每平方米8.55歐元。

          在柏林購買公寓時,您不應期望從租金中快速獲利。當地住宅房地產主要在其未來資本化方面前景廣闊。首都的房產每年產生3-4%的合理租金收入和價值收益。

          柏林對非住宅物業的需求也很高。2019年,商業領域投資了708億歐元。對此類物業的需求持續增長,尤其是在中部地區。這種價格增長導致收益率下降至每年3-6%。

          西德:流動性強的房地產市場

          德國西部是一個工商業地區,基礎設施發達,失業率低,人口購買力增強。德國西部房地產市場的特點是:

            對物業租賃和購買的高需求;

          與德國東部相比,提供的房產較少;

          高租金:住宅物業每月每平方米15-22歐元,商業物業每平方米38歐元;

          高房價:平均每平方米5,000歐元起;

          低產量:3-6%。

          慕尼黑、斯圖加特、美因河畔法蘭克福、杜塞爾多夫和漢堡是西部地區最大的高流動性房地產中心。

          有經驗的投資者關注,不僅大城市,其過熱的市場帶來樓價高企,但也有5萬至30萬居民,城市發達的基礎設施和低失業率。

          此類房產價格仍有增長潛力的地區包括路德維希港、雷根斯堡、因戈爾施塔特、奧爾登堡和海爾布隆。同時,在擁有20,000-50,000名居民的較小社區中,可以通過便宜10-15%的房產獲得與大城市相同的收益。

          德國西部的成功經濟也刺激了對非住宅物業的需求:辦公室、酒店;高街零售建筑;倉儲設施;中小企業的空間。大城市的商業地產是一個安全的選擇,因為其價格不斷上漲,流動性高。選擇此類房產的投資者不是指望他們提供的當前收入,而是指望未來的資本增長。

          —德國西部哪些商業地產最可靠?—位于合適地點、簽訂長期租賃合同且狀況良好的人。

          我們認為養老院和醫療中心是未來15-20年最有前途的商業地產類型。

          德國西部,尤其是南部地區,國內旅游業也十分發達。該地區最受歡迎的度假勝地是巴登-巴登的溫泉小鎮、加米施-帕滕基興的滑雪勝地,以及施塔恩貝格和蒂蒂湖-新城。熱門旅游區的租賃需求很高:例如,2019年,美因河畔法蘭克福吸引了超過600萬游客,而該鎮的酒店床位不超過60,000個。

          德國東部:充滿活力的市場發展

          德國東部以其經濟的快速增長和巨大的發展潛力吸引著投資者。人口在增長,該地區的購買力也在增長。與此同時,失業率正在下降:例如,波茨坦的失業率在2021年達到6%。

          總體而言,東德的房地產市場具有以下特點:

          房產比德國西部便宜60-70%;

            相對較高的產量:4-8%;

          與西部地區相比,提供更多的房產;

          房價和租金上漲:2015-2020年,大城市房價平均上漲74%,租金上漲19%。

          德國東部最有前途的房地產市場位于大城市:萊比錫、德累斯頓和波茨坦,其完善的基礎設施和適中的生活成本吸引了年輕人。2020年,萊比錫的平均租金達到每平方米7.7歐元,比2015年高出近24%,但與德國西部的大城市相比仍顯著降低。

          由于價格相對較低,德國東部的收益率仍高于該國西部:住宅物業約為4-6%,商業物業約為6-8%。

          德國東部大中城市的發展為投資者提供了充滿希望的市場。當地房地產相對較低的價格將確保更高的租金收益率,而持續的經濟增長將允許投資者在7-8年內轉售房產并獲利。

          哈雷和開姆尼茨等小型大學城市青睞學生房產投資,有許多國際學生希望以合理的價格獲得高質量的德國教育。

          聲明:本文圖片來源于網絡

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