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        房產投資

        2019/09/04 10:04:09發布

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          德國的微型公寓市場正在蓬勃發展,主要是因為該國的學生人數眾多,這彌補了這一特定類型的人氣。2016年,學生產權交易額達到7.5億歐元,幾乎是2015年的五倍。

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          通常情況下,投資者會購買微型公寓,將其出租給學生,商務旅行者,季節性員工,年輕專業人士或游客。這些租戶想要私人,舒適和實惠的住宿。在其他情況下,買家購買這些房產供自己使用。

          采購

          與其他類型的住宅物業相比,小型公寓因其較小的尺寸而更便宜。在德國的大城市(柏林,慕尼黑和紐倫堡),完全裝修和配備的微型公寓價格在120,000歐元到300,000歐元之間,停車場的價格在15,000到30,000歐元之間。

          投資者可以使用貸款購買小型公寓。外國公民可以在德國以每年2%的價格購買高達50%的LTV貸款。抵押貸款安排費約為貸款額的1%。

          買方應將交易成本計入物業價值的10-15%,其中包括購置稅(3.5-6.5%),公證費(1-1.5%),房地產經紀人費(3.6-7.1%)和物業登記費用(0.8-1.2%)。

          考慮到所有費用和抵押費用,投資者購買公寓所需的最低金額為70,000歐元。如果買家已在歐洲擁有銀行賬戶,則他或她無需訪問德國即可完成購買。

          買方在購買計劃外的微型公寓時分期付款。如果付款延遲,開發商有權終止購買協議。

          在大多數情況下,如果開發商未能完成建設,購買計劃外小型公寓的投資者可獲得全額退款的銀行擔保。在某些情況下,如果開發商阻止財產委員會,則適用此類措施。該協議規定了延遲津貼。

          德國新建的公寓提供五年保修。如果業主在公寓中發現建筑物缺陷,開發商必須免費維修。根據銷售協議的條款,開發商還可為內部工程和家具提供長達兩年的保修。

          租金收入

          德國小型公寓的平均收益率為每年3.5-4.5%。這高于傳統長期租賃單位的收益率(每年2-3%)。20平方米的微型公寓租金在柏林達到500-600歐元/月,在慕尼黑達到750-900歐元/月。

          在短期和中期租賃的情況下,費率根據市場增長進行調整,業主可以終止租賃協議并驅逐違約付款的租戶。這些規則不適用于長期租賃-大多數租賃協議保護租戶免于搬遷和未來許多年的租金增加。

          微型公寓的所有者可以獨立租賃或參與匯集投資項目,其中每個投資者擁有該建筑物的一部分。在這種情況下,管理公司租賃公寓并按照與投資金額成比例的方式在業主之間分配收入。無論公寓是否出租,每位業主都可以獲得一份股票。

          維護和管理成本

          微型公寓的所有者與管理公司簽訂協議,該公司全額負責租賃房產。

          業主每年在維護方面的支出約為1,200-2,400歐元,其中包括房產和租賃所得稅以及管理費。

          如果小型公寓租賃不到6個月,業主將支付7%的租金收入增值稅。增值稅不適用于中期租賃(6-12個月)。

          削減稅基可以顯著降低租金收入稅。在這種情況下,業主必須在會計憑證中報告前往德國(機票和酒店費用),家具和房產折舊費用的費用。

          "微型公寓是最受歡迎的出租住宅類型之一。每月只需??600歐元,租房者就可以住在私人住所,這個價格在大城市很難找到。因此,這種類型的財產是一種相對流動的資產,使您能夠獲得被動收入。"

          聲明:本文圖片來源于網絡

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